Обратная связь

Оставьте Ваши данные и мы свяжемся с Вами
Мы не занимаемся рассылкой рекламных сообщений, а так же не передаем контактные данные третьим лицам.

КОРПОРАТИВНЫЙ АРЕНДАТОР – САМЫЙ НАДЁЖНЫЙ СЪЁМЩИК КВАРТИР В МОСКВЕ

По мнению многих экспертов на рынке аренды жилья в столице, доверить жилую площадь можно смело крупным компаниям, снимающим квартиры для заселения своими иногородними и иностранными сотрудниками, такую компанию риелторы и называют корпоративным арендатором. Владельцы недвижимости могут быть спокойны, в отличие от частников, которые могут и не заплатить в срок или нарушают общественный порядок в доме, иногородние, как правило, отличаются хорошей дисциплиной. За аренду их жилья на долгий срок строго по договору всю сумму платит именно корпоративный арендатор, даже если квартирант съехал раньше установленного срока. Зачастую это идеальный вариант для арендодателя,- отмечают эксперты, - поскольку даже деньги за съём жилья переводятся исключительно на его банковскую карту в рублях, арендодатель в таком случае свободен в передвижениях, ведь он может уехать из столицы по своим делам или на отдых куда угодно.
Срок договора с арендатором обычно составляет 11 месяцев с последующей пролонгацией, реже – 3 года и больше, тогда такие продолжительные соглашения сторон нужно обязательно регистрировать в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). При этом налог на доходы физлица (НДФЛ) за собственника жилья платит именно корпоративный арендатор, но это условие нужно обязательно зафиксировать в договоре, а ещё квартира должна быть юридически чиста.
В основном компании-арендаторы снимают для своих менеджеров высокого уровня дорогое жильё, люди они семейные и нуждаются в трёх-четырёхкомнатных квартирах в современных жилых комплексах, да ещё со школами и детсадами поблизости. Иностранным спецам нравится селиться в экзотических и солидных «сталинках» в центре Москвы, одиночкам достаточно и однокомнатной квартиры или студии, - отмечают риелторы. Но в любом случае в квартирах должна быть современная мебель, на кухнях посуда, а в ванных комнатах - полотенца и туалетные принадлежности, – это непременное условие корпоративных арендаторов. Кроме этого подъезды домов, где арендуется жильё, должны обязательно охраняться консьержами, автостоянка расположена рядом, вселение персонала компании на первые и последние этажи исключено. Средняя ежемесячная стоимость аренды жилья составляет для топ-менеджеров до 300 тысяч рублей, минимум для управленцев высокого уровня – до 100 тысяч. 

НЕКОТОРЫЕ ТОНКОСТИ В СУБАРЕНДЕ ЖИЛЬЯ. СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

Пересдача арендованного жилья – дело непростое, поскольку опытные мошенники не дремлют – собственники жилой недвижимости могут пострадать, зачастую такие ловкие посредники без спроса у хозяина пересдают уже арендованную квартиру совсем другим нанимателям, - предупреждают эксперты на рынке арендного жилья. По действующему законодательству такая операция вполне возможна, но обязательно через заключение договора, в котором чётко прописываются все условия при субаренде или поднайме. Наниматель квартиры должен сначала получить письменное согласие её владельца, и только потом пересдать комнату или всю жилую площадь для проживания там нанимателя и на определённый срок. Согласно заключённому договору поднайма или субаренды квартиры наниматель несёт перед собственником недвижимости полную ответственность за сохранение жилого помещения в порядке – никакая самодеятельность (порча имущества, самовольный ремонт) недопустима. При этом срок договора поднайма не может быть больше срока первоначального найма, т.е. жилец должен выехать из квартиры, когда заканчивается основная аренда, - отмечают эксперты. Владельцы жилых помещений довольно неохотно соглашаются на пересдачу жилья через посредников, ведь они теряют свои потенциальные доходы, да и сохранность помещения остаётся под сомнением, тем не менее такие договоры всё равно заключаются – кого-то этот вариант вполне устраивает. К примеру, владелец впускает одного жильца в свою старую многокомнатную квартиру, невостребованную на арендном рынке, и получает от него вполне приличную плату. Выгоду имеет и наниматель «коммуналки», поскольку он живёт только в одной комнате и сдаёт другие в субаренду. Однако, в последнее время активность предприимчивых мошенников явно повысилась, они снимают просторное жильё где-нибудь в престижном районе, потом сдают его без спроса у хозяина, а на выручку нанимают для себя сравнительно недорогую квартиру, левые доходы мошенников в таких случаях бывают довольно крупными. Зачастую жертвами проходимцев оказываются редко приезжающие на квартиру хозяева, которые могут находиться очень далеко – жить и работать в других городах или вообще за границей, кто-то уезжает в долгую командировку. Потому эксперты советуют собственникам, их родственникам или доверенным лицам при возможности почаще наведываться в сдаваемые квартиры, чтобы проверить обстановку, а само право на визиты должно быть зафиксировано в договоре найма. Там же должно быть прописано согласие или несогласие с возможной сдачей квартиры в поднаём, иначе непрошенных жильцов будет довольно трудно выселить даже через суд, поскольку не окажется соответствующего документа на руках.

КАК НАКАЗЫВАЮТ ДОЛЖНИКОВ ЗА НЕОПЛАТУ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Статистика Минстроя показывает – долги граждан за «коммуналку» составляют уже 645 миллиардов рублей, кроме начисления ежемесячных и внушительных пеней по возрастающей с должниками борются и другими способами: за просрочку более двух месяцев запросто могут отключить коммунальные услуги. Квартира неплательщика по счетам может оказаться без света, газа и горячей воды, но в любом случае отопление и холодная вода останутся – именно эти ресурсы отключать по закону запрещено. Прежде чем выключить рубильник и перекрыть горячую воду, коммунальные службы в обязательном порядке предупреждают жильца о задолженности по квартплате, если никакой реакции нет – тогда разбирательство с ресурсоснабжающими организациями переносится в суд, который и выносит решение о взыскании долгов. К другим санкциям относится временный запрет на заграничные поездки неплательщика - если в исполнительном листе по иску коммунальщиков указан долг в сумме от 10 до 30 тысяч рублей, на адрес должника посылается заказное письмо с уведомлением от судебных приставов. Впрочем, здесь вполне возможны почтовые ошибки, к тому же должник может проживать не по месту прописки, а совсем в другом месте, вот почему некоторые граждане узнают о своём статусе «невыездного» уже в аэропорту, когда в базе проверяются его персональные данные. Самые радикальные меры угрожают задолжавшим слишком много – их могут выселить из квартиры по суду, однако, в основном это касается только жильцов неприватизированных квартир; если они не платили за «коммуналку» полгода и больше, могут оказаться в тесном общежитии. Владелец жилой недвижимости выселяется крайне редко, его квартира (только не единственное жильё!) в таких случаях продаётся на торгах, а на вырученные деньги должник может купить себе жильё поскромнее. Чтобы не доводить дело до таких напастей, должник может вместе с Управляющей компанией прийти к компромиссному решению – заключить договор о рассрочке платежей максимум на полгода. Тогда свет, горячую воду и газ не отключат, а расплачиваться придётся каждый месяц по отдельным долговым квитанциям вместе с основными платёжками, но уговорить упрямых коммунальных управленцев бывает очень трудно.

КАК ПРАВИЛЬНО ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НА ПЕРВОМ ЭТАЖЕ В НЕЖИЛОЕ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА. СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

Смена квартирного статуса потребует немало терпения и затрат, чтобы освободить жилое помещение для открытия офиса, аптеки, магазина, парикмахерской или салона красоты, что нередко происходит в Подмосковье в старых многоквартирных домах на первых этажах. Как правило, по соседству проходят оживлённые автодороги с интенсивным движением и пробками, из-за постоянного шума и выхлопных газов собственники вынуждены продавать свою негодную для проживания квартиру, чтобы переехать в нормальное жильё. Покупатель недвижимости для начала обязан получить главное – согласие соседей, - предупреждают эксперты, - две трети собственников квартир должны дать разрешение на открытие торговой или другой коммерческой точки у них в доме, поскольку на придомовой территории нужно оборудовать отдельный вход в нежилое помещение с лестницей и витриной. Но в любом случае новый хозяин недвижимости не сможет одновременно проживать в этой квартире и открывать там офис или какую-то мастерскую – это совмещение в использовании комнат запрещено. Разрешение на необходимые ремонт и перепланировку выдают местные власти, подготовленное к ведению бизнеса помещение обязательно принимает специальная комиссия, разрешительные процедуры и сами работы по переустройству квартиры обходятся в среднем в полтора миллиона рублей. Право собственности на нежилое помещение обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре.
По данным экспертов, в Москве такие операции с недвижимостью стоят дороже, подготовительный этап с оформлением необходимых документов обойдётся примерно в 200 тысяч рублей, затраты на переустройство помещения доходят до 2,5 миллиона, в зависимости от местоположения дома в районах мегаполиса. Хотя в последнее время число востребованных квартир на первых этажах для бизнеса резко сокращается. Мосимущество ужесточило требования к покупателям недвижимости из-за очень частых жалоб жильцов на шумных соседей – открытые в доме кафе, а где-то развлекались даже в появившихся на первых этажах ночных клубах, только на совсем тихие интим-магазины никто никогда не жалуется. В результате проверок были выявлены некоторые коррупционные схемы, благодаря которым коммерсанты получали разрешение на открытие этих шумных точек без согласия собственников домов.

В ПРАВИТЕЛЬСТВЕ ПРИНЯТО ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ - В БУДУЩЕМ ПОЭТАПНО ПЕРЕХОДИТЬ ОТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ К ФИНАНСИРОВАНИЮ ПРОЕКТОВ СТРОЕК ЧЕРЕЗ БАНКИ

По поручению президента правительство начнёт прорабатывать новый механизм возведения жилых домов после вступления в силу закона об ужесточении требований к застройщикам с лета следующего года, поскольку в некоторых регионах оказалось слишком много обманутых дольщиков – уже более чем 36 с половиной тысяч. Застройщики должны будут обязательно страховать свою ответственность, что создаёт дополнительную защиту рискующих сегодня дольщиков, - считают в Минстрое. По мнению чиновников, в любом случае нынешнюю систему долевого строительства в перспективе нужно плавно менять на проектное финансирование строек с банковским участием. Между дольщиками и застройщиками должна быть надёжная кредитная организация для гарантированного сохранения средств, именно банк-посредник будет размещать деньги дольщиков на своих спецсчетах для надёжности, и только потом они будут направляться застройщикам. При этом в профильном ведомстве признают, введение нового механизма может привести к повышению стоимости «квадрата» до 5%, зато дольщик получит более надёжные гарантии сохранения своих денег. По мнению экспертов рынка недвижимости, прогнозы Минстроя слишком оптимистичные, на самом деле повышение цен на квартиры в таком случае будет значительно выше, поскольку коммерческий банк – организация вовсе не благотворительная и будет работать только на прибыль с процентов. Появление в процессе подготовки строительства и последующей продажи квартир такого бюрократического посредника как банк неминуемо растянет и так немалые сроки при совершении сделок. К тому же по новой схеме покупатели квартир не смогут получать нынешние значительные скидки от застройщиков на совсем ранних этапах возведения жилья с котлована.

ГОСДУМА ДОЛЖНА РАССМОТРЕТЬ ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЙ ЗАКОНОПРОЕКТ ОБ ОПЛАТЕ УСЛУГ ЖКХ НАПРЯМУЮ ПОСТАВЛЯЮЩИМ РЕСУРСЫ ОРГАНИЗАЦИЯМ

Как известно сейчас сложилась довольно порочная практика, когда недобросовестные управляющие компании (УК) просто воруют деньги, заплаченные собственниками жилья за коммуналку, или распоряжаются ими не по назначению, их задолженности перед поставщиками электричества, тепла и воды зашкаливают. В Минстрое считают, - так продолжаться дальше не может, коммунальные платежи от жильцов должны получать именно поставщики – ресурсоснабжающие организации без посредников. Сейчас задолженности УК составляют более 250 миллиардов рублей – эти деньги с потребителей они собрали, но дальше по назначению их не перечислили. Согласно законопроекту, теперь потребители и поставщики будут заключать договоры прямого действия, чтобы разрушить порочную цепочку в ЖКХ, но подписывать соответствующие соглашения от имени собственников недвижимости всё же будут УК, чтобы не создавать обременительного документооборота. Деньги жильцов перечисляются прямо на счета поставщиков ресурсов, а УК получают только за своё управление и выполненную работу по оказанию коммунальных услуг, - уточнили в Минстрое, - при этом дополнительные квитанции не потребуются, достаточно будет обновления единого платёжного документа.
По мнению экспертов, эта схема достаточно справедлива, поскольку на добросовестных управляющих компаниях больше не будут висеть тяжёлым грузом долги неплательщиков за коммуналку – они будут отвечать перед поставщиками ресурсов напрямую. Но это в перспективе, а пока депутаты Госдумы хотят наказывать УК-обманщиков рублём: если собственники жилья регулярно замечают в своих квитанциях явно завышенные платежи за коммунальные услуги, тогда УК должна будет вернуть обратно половину суммы начисленного счёта в платёжке. Соответствующие поправки в жилищное законодательство о введении этих штрафных санкциях готовятся в профильном комитете парламента.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ ДОЛЖНА БЫТЬ ЗАКОННОЙ. СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Столичные новосёлы всё чаще хотят объединить две квартиры в одну и просторную, что вполне понятно, если и так в большой семье появляются ещё несколько детей и переезжать в другое место и покупать большее по площади жильё нет никакого желания или возможности. Тогда собственники приобретают вторую квартиру по соседству с той, в которой они проживают и занимаются переустройством своего жилья. На эти ремонтные работы обязательно должно быть разрешение властей, - предупреждают эксперты, - иначе могут возникнуть серьёзные проблемы. Если перепланировка окажется незаконной и опасной для соседей, а владелец квартиры неоднократно откажется устранить технические нарушения, семье угрожает выселение через суд на временную жилплощадь, квартиру продают на рынке недвижимости, а вырученные деньги возвращают собственнику для покупки нового жилья. Таков суровый закон и Московская жилинспекция в последнее время намерена применять его намного чаще - слишком много фиксируется опасных перепланировок.
К примеру, если даже есть официальное разрешение сделать главное – в несущей стене дверной проём, обязательно укреплённый стальными перемычками, это не значит, что на остальные работы не потребуется добро контролирующих органов. Обычно второй санузел семье не нужен, за счёт этих «квадратов» владелец двух квартир хочет расширить часть комнаты или кухни, но делать этого по существующим нормам нельзя. В таком случае часть этой площади окажется под так называемой «мокрой зоной» - сверху находятся соседская ванная комната и туалет. Другое дело, эти дополнительные метры можно использовать в продолжение прихожей, поскольку коридор не считается жилым помещением. Однако, доступ к оставшимся от санузла водяным стоякам и вентилям закрывать какой-нибудь мебелью нельзя, демонтировать вентиляцию тоже. Ну а если любители попариться задумали превратить лишний санузел в сауну, нужно узаконить и эту перепланировку в БТИ. По столичным нормам в строительстве, внутри сауна должна быть отделана древесиной только лиственных, но не хвойных пород – из-за содержания в таких материалах горючих смол, которые могут самовозгораться. Само собой, светильники должны быть из специального жаропрочного стекла и влагонепроницаемые, а вся проводка с негорючей изоляцией. При использовании парилки нагрузка на электросеть значительно возрастает, поэтому дополнительно устанавливается стабилизатор напряжения и защитные устройства-автоматы для отключения тока при перегрузках. Чтобы их не было, сауна рассчитывается максимум на двоих, устанавливается исключительно заводская электрическая печь с предохранителем от перегрева. В противопожарных требованиях указано ещё одно обязательное условие – жилое помещение с сауной оборудуется пожарными датчиками, которые монтируются на потолке в прихожей и должны сработать при возможном возгорании. 

КАК ПРАВИЛЬНО ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОРЫ ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

Обычно квартира в ещё не построенном доме покупается напрямую у застройщика, однако приобрести жилую площадь в той же новостройке можно и у частных инвесторов, паевых инвестиционных фондов или других юрлиц при заключении договора переуступки прав, т.е. перепродажи неготовых квартир на первичном рынке жилья. Выкупать квартиры у дольщика, когда дом ещё не сдан в эксплуатацию наши законы допускают, просто продавец недвижимости в обмен на деньги отдаёт свои права на жильё покупателю, который тут же регистрируется в Росреестре как полноправный участник долевого строительства. Некоторые компании делают на переуступке прав свой бизнес – сразу скупают оптом у девелопера до десятка квартир со скидкой для последующей перепродажи, а потом придерживают их, чтобы завысить стоимость и заработать на разнице. Это могут быть и частные лица, имеющие достаточно денег для инвестиций; переуступкой прав пользуются и работающие в строительстве подрядчики, с которыми застройщик расплачивается «квадратами»; а кто-то мог сначала купить недвижимость для проживания, но потом по разным причинам решил переуступить и вернуть свои вложенные средства. В любом случае девелопер явно выигрывает, поскольку сразу получает от скупщиков квадратных метров «живые» деньги ещё на начальной стадии строительства, а те стараются приобретать права, к примеру, на сравнительно редкие по площади четырёхкомнатные квартиры эконом-класса в определённых Жилых комплексах – такое жильё пользуется особым спросом.
При заключении договора переуступки нужно очень внимательно проверять – нет ли задолженности по документам у первичного участника долевого строительства, - советуют эксперты, - иначе придётся расплачиваться по долгам с застройщиком именно покупателю прав. И естественно нужно убедиться в надёжности самого застройщика – будет ли сдан дом в эксплуатацию действительно в установленные договором сроки.

БЮДЖЕТ МОСКВЫ ЗА ПОЛУГОДИЕ ПОПОЛНИЛСЯ НА 1 МИЛЛИАРД РУБЛЕЙ ОТ НАЛОГОВ С АРЕНДОДАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ

Эти данные экономического департамента правительства касаются только легального бизнеса на сдаче в аренду дорогой столичной недвижимости, объём налоговых платежей оказался больше на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что показывает не только повышенный спрос на арендные квартиры. Сейчас владельцы жилья могут сами выбирать фискальный режим из трёх вариантов: или платить налог на доходы физлиц (НДФЛ), зарабатывать на патентной системе (ПСН) или на упрощённой системе налогообложения (УСН). С каждым годом число поданных налоговых деклараций собственников квартир только увеличивается, всё больше покупается патентов на ведение арендного бизнеса. Примерно через пару лет в столице более половины этого рынка окажется вполне легальным, - утверждают чиновники, - пока же теневой сектор, где не платятся никакие налоги в бюджет, остаётся довольно большим.
Способов ведения легального арендного бизнеса в Москве достаточно: если выбран подоходный налог в 13%, собственнику без заключения с арендатором договора найма квартиры не обойтись, обязательно также составление акта приёмки жилого помещения, ежемесячные коммунальные платёжки должны фиксироваться в отдельном документе. Все эти бумаги вместе с соответствующей декларацией нужно подать в налоговую, при этом на руках должен быть главный документ - о владении квартирой на правах собственника. Можно сдавать жильё и в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и использовать «упрощёнку» по ставке в 6% или патент, стоимость которого зависит от срока действия (не больше года), от метража жилого помещения и расположения дома на территории столицы, в престижных районах и плата выше. В таком случае арендодатель должен ежемесячно платить обязательные страховые взносы во внебюджетные фонды.

ГОСДУМА РАССМАТРИВАЕТ ЗАКОНОПРОЕКТ О ЗНАЧИТЕЛЬНОМ УПРОЩЕНИИ ПОЛУЧЕНИЯ НАСЛЕДСТВА

Депутаты предлагают продлить сроки процедуры вступления в наследство вдвое, соответствующие изменения в Гражданском кодексе позволили бы также восстанавливать эти сроки в упрощённом порядке, поскольку в наследственном законодательстве - по-прежнему довольно запутанной и болезненной сфере – права граждан не защищены из-за правовых пробелов. В настоящее время для вступления в наследство действует полугодовой срок, если потенциальный наследник опоздал и не заявил свои законные права прежде всего на недвижимость (квартира, дача), восстанавливать этот срок придётся только в суде. Именно судьям нужно долго и упорно доказывать свою правоту и называть непреодолимые причины опоздания – почему ранее у претендента на наследство не было никакой возможности объявить свои наследственные права. К примеру, это могли быть тяжёлая болезнь или очень длительная командировка, родственники-аферисты решили присвоить себе всё наследственное добро и умышленно скрыли факт смерти наследователя – мало ли серьёзных причин пропуска вступления в наследство может быть! Однако суд может и отказать по иску, признав аргументы претендента не совсем убедительными, потому авторы законопроекта решили помочь опаздывающим и продлить нынешние сроки вступления в наследство до одного года, что даёт дополнительные гарантии претендентам. Сама процедура восстановления этого срока в законодательстве есть и сейчас, однако, на деле она настолько усложнённая, очень долгая, да ещё и обходится дорого, потому депутаты хотят максимально её упростить. А если и признавать имущество наследователя выморочным - наследников по разным причинам не оказалось, прежде нужно их хорошо поискать и решать это дело должны исключительно суды, иначе недвижимость автоматически переходит в городскую или муниципальную собственность.

В НОВОСТРОЙКАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО-ПРЕЖНЕМУ ПУСТУЕТ ЧЕТВЕРТЬ КВАРТИР

По данным экспертов на рынке недвижимости Подмосковья, в области по разным причинам образовался явный избыток жилья, о возникновении такой вполне ожидаемой ситуации они постоянно предупреждали заранее. В частности, в последние годы строительного бума не в меру жадные застройщики бросились в явно нездоровый азарт – понастроили запредельно плотные массивы высоток, а про инфраструктуру совсем забыли. В результате те москвичи, которые несколько лет назад решили улучшить свои жилищные условия и купили квартиры большего метража в области, сегодня вынуждены массово бежать домой в столицу на старое место. Там вполне достаточно и школ, и поликлиник в шаговой доступности, чего не оказалось в новых городских гетто Подмосковья. К примеру, купившие новые «трёшки» жители столицы возвращаются в старые «однушки», чтобы продать свои квартиры на рынке жилой недвижимости уже с потерями, поскольку цены на такое жильё постоянно падают. По сути застройщики обманули новосёлов – обещанной социальной инфраструктуры на всех вблизи новостроек так и не появилось, а если и построили редкие детсады и школы с опозданием – образовательные учреждения оказались запредельно переполненными, а старых поликлиник явно не хватает. В результате массовой высотной застройки вдоль автомагистралей области и непродуманного точечного строительства многоквартирных современных башен по соседству с «хрущёвками», на старых дорогах образовались хронические пробки, ведь новых не построили. Вот почему на рынке первичного жилья и образовался такой большой избыток предложений, - отмечают эксперты.
Между тем, непроданные квартиры в некоторых новостройках Подмосковья продолжают захватывать строительные бригады рабочих-мигрантов, оказавшиеся не у дел, и цыганские семьи, как например в Мытищах. Местные жители уже жалуются на криминальные выходки незваных пришельцев, - жить в таких новых микрорайонах новосёлам теперь довольно опасно. 

ВМЕСТО ДОМИКА В ДЕРЕВНЕ МОЖНО КУПИТЬ «ГОРОДСКУЮ ДАЧУ» – ТАУНХАУС. СКОЛЬКО СТОИТ СЕГОДНЯ ЭТО СЧАСТЬЕ В МОСКВЕ?

Жить на земле вблизи большого мегаполиса вполне можно, но в городской черте уж очень дорого – средняя цена такого малоэтажного жилья из нескольких секций доходит в Серебряном бору до 180 миллионов рублей и больше, что вполне понято, ведь столичная земля запредельно дорогая. А вот за кольцевой дорогой цены резко снижаются в более чем десять раз – в среднем до 12 миллионов, как в Новой Москве, и ещё цена такой недвижимости зависит от размера земельных участков при городских дачах, на внутренних двориках обычно устраивают цветники или удобные места для отдыха и пикников. Это может быть и одна сотка, на которой не разгуляешься, но бывают участки и по пять соток, как в Куркино на западе столицы за МКАД, здесь самая большая концентрация таунхаусов – такой массовой застройки городскими дачами не увидишь нигде на территории Москвы. Стоимость самой дешёвой жилой секции здесь составляет почти 33 миллиона рублей, зато жильё трёхуровневое и площадь приличная – 140 «квадратов». И вообще больше всего городских дач построено на Северо-Западе столицы, где находится почти 150 очень дорогих жилых секций, особенно в районе Серебряный бор, в престижных Крылатском и Хорошёво-Мнёвниках. Именно там природные условия и удачное расположение идеально подошли под элитную застройку таунхаусами.
Если денег на приобретение городской дачи нет, тогда такое жильё вполне можно арендовать в жилых двух-четырёхэтажных секциях, но тоже очень дорого. К примеру, опять же на западе столицы в районе Митино снять очень удобное трёхуровневое жильё в 280 квадратов, да ещё с подвалом, можно за 125 тысяч рублей в месяц; такая же по жилой площади секция в Крылатском с несколькими спальнями, сауной и прочими удобствами обойдётся уже в 350 тысяч.

КАК ИЗБЕЖАТЬ РИСКОВ ПРИ ПОКУПКЕ КАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

Любая квартира на вторичке обязательно имеет свою «историю», независимо от возраста жилья и месторасположения – в новом престижном доме или в старой «хрущёвке». При сделке с такими квартирами нужно предельно внимательно проверять их историю, которая зачастую бывает очень даже непростой – по десять и значительно больше перепродаж за сравнительно небольшое время (бывает за полгода по три фиктивные сделки). Обычно это почерк мошенников, которые специально запутывают следы, чтобы скрыть аферу с жильём, к примеру, умершего владельца без наследников. Они совершают обманные сделки по поддельным документам, чтобы очисть историю недвижимости и подготовить квартиру для покупателя. Потом договор купли-продажи признаётся властями недействительным и через суд выселяют из квартиры собственника, который в результате хитроумной операции теряет и жильё, и деньги.
В других не менее криминальных случаях, должна насторожить продажа жилья по доверенности, т.е. квартиру продаёт не сам собственник, а его представитель - доверенное лицо, с которым и заключается договор купли-продажи. Эти операции в огромных количествах проводят на рынке недвижимости чёрные риэлторы с помощью продажных нотариусов, используются поддельные паспорта умерших граждан или недееспособные и больные люди. Фиктивные сделки оспаривает законный собственник жилья, а покупатель опять оказывается без квартиры и без денег.
Очень опасной бывает покупка квартиры с незаконной перепланировкой, поскольку в исключительных случаях власти могут по суду выселить нового собственника из квартиры и продать её на публичных торгах, вернув ему деньги на покупку другого жилья. А если квартира была когда-то приватизирована, нужно внимательно проверить в архивах – нет ли там «отказников» от своей доли, у которых остаётся полное и бессрочное право проживать в квартире, иначе можно купить квадратные метры с лишним жильцом.

ГОСДУМА ПРЕДЛАГАЕТ ОРГАНИЗОВАТЬ ДИСТАНЦИОННОЕ УЧАСТИЕ В СОБРАНИЯХ СОБСТВЕННИКОВ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Судя по всему, соответствующий законопроект единороссов будет одобрен нижней палатой: проведение общих собраний жильцов будет напоминать конференции, в которых поучаствуют по одному жителю с каждого этажа. Как известно, собрать большинство собственников на собрания в определённое время практически невозможно – постоянная занятость, разные заботы, недомогания и другие непредвиденные обстоятельства мешают. Потому зачастую нет кворума при принятии необходимых документов для легитимного решения своих жилищных проблем; обычно подписей не хватает, если в доме больше полусотни квартир, - отмечают депутаты. Новые нормы не будут касаться собственников, которые образовали ТСЖ для прямого управления в многоквартирном доме. Однако, делегатов на местную конференцию с каждого этажа в одном подъезде здания придётся избирать именно на общем собрании, на котором большинство всё же должно присутствовать, ведь нужно определить сроки полномочий этих представителей жильцов. Авторы законопроекта предлагают сроки на выбор, начиная с трёх лет и до семи, если коллективное решение не принято – устанавливается компромиссный период времени в пять лет, причём делегаты могут переизбираться досрочно по разным причинам: занятость на работе или дома с детьми, тяжёлые болезни, некомпетентность в жилищном законодательстве и т.п.
Между тем, общественная палата Москвы предлагает более продвинутый и оперативный вариант – собирать жильцов на онлайн-собрания в интернете на портале «Активный гражданин», где собственники смогут как можно быстрее обсудить свои жилищные проблемы, но вот легитимные решения в виде подписанных документов они принимать не смогут.

ГОСДУМА ОДОБРИЛА ИНИЦИАТИВУ МИНСТРОЯ ОГРАНИЧИТЬ СРОК ЛИЦЕНЗИЙ ДО ПЯТИ ЛЕТ ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

Сегодня компаниям выдаются бессрочные лицензии, как показала практика обслуживание многоквартирных домов нередко бывает совсем некачественным, но деньги с жильцов за услуги ЖКХ компании в любом случае продолжают брать каждый месяц и в установленные сроки. Сейчас жалоб на управляющие компании слишком много, но только в исключительных случаях владельцам квартир удаётся отсудить зря потраченные средства за не оказанные услуги. Вот почему Минстрой вместе с депутатами решили приучить нерадивые компании к строгой дисциплине: лицензии выдавать только на пять лет, после окончании срока – пересдача «экзамена» и только потом возможно продолжение деятельности на рынке коммунальных услуг. Это касается и действующих лицензий, уже работающим компаниям тоже придётся подтверждать свою состоятельность спустя пять лет, наравне с конкурентами в этом бизнесе.
Между тем, суровые нормы к «управдомам» уже действуют: за многократные и грубые нарушения своих обязанностей в течение года у компании могут вообще отобрать лицензию через суд, это касается и тех, кто привлекался также по суду к административной ответственности. Хотя одновременно депутаты предлагают для начала наказывать нерадивые компании рублём - штрафом до 350 тысяч, судя по всему эта инициатива тоже будет одобрена Госдумой. Для постоянного контроля за «управдомами» решено проводить внезапные внеплановые проверки, отмашку должен давать главный госжилинспектор. Чтобы не было разночтений, точный список серьёзных нарушений подготовит правительство; для прозрачности отбора управленцев многоквартирными домами нынешние зачастую коррупционные конкурсы будут заменены на электронные аукционы. 

ЕСЛИ НЕТ ДЕНЕГ ПЛАТИТЬ ПО ИПОТЕКЕ. СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ

По банковской статистике заёмщикам выдают ипотечные кредиты в среднем на долгие 15 лет, всякое может случиться в этот жизненный период: самое страшное – потеря работы или серьёзная болезнь, на лечение которой нужны большие деньги, да мало ли может возникнуть финансовых трудностей! Потому эксперты на рынке недвижимости советуют: главное – не паниковать и не скрывать свои проблемы перед банком, куда сразу же нужно заявить о своей несостоятельности и не дожидаться просрочки платежа. Необходимо показать трудовую со страшной записью об увольнении или справку о дорогой болезни (своей или самого близкого родственника), в особых случаях - справки о катастрофах (пожар, наводнение) и прочих бедствиях. Именно в банке нужно принять судьбоносное решение – продавать залоговую квартиру или оставлять, если есть шанс, что жизнь наладится. Довольно часто добросовестному заёмщику после изучения кредитной истории идут навстречу и предлагают реструктуризацию долга, но с условием – если с момента получения кредита прошло минимум полгода. Только тогда можно надеяться на рассрочку платежей и кредитные каникулы, в особых случаях процентную ставку могут и понизить. Обычно банки дают заёмщику льготный девятимесячный срок выплаты лишь половины положенного платежа, с переносом основного долга и процентов на последующие выплаты. Другой вариант – ипотечные каникулы до полугода для временной уплаты одних процентов по кредиту, но банк может потребовать погасить какую-то часть долга сразу (в каждой кредитной организации свои порядки). Тогда придётся продавать нажитое имущество, если есть - машину, дачу и другую недвижимость, если нет, остаётся один выход – продать ипотечную квартиру с разрешения банка

МИНЮСТ ГОТОВИТ ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ В ГОСДУМУ ЗАКОНОПРОЕКТ ОБ ИЗЪЯТИИ ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ ЗА ДОЛГИ

Минюст сразу предупреждает насмерть напуганных должников: никого на улицу выбрасывать не будут, исключительно по суду поселят во временном жилище по всем существующим нормам проживания на квадратных метрах, но не в «коммуналки», и только после продажи конфискованной за долги квартиры должник покупает себе жильё поскромнее, чем было. Если за три месяца приобрести новую квартиру не удалось, вырученные деньги идут в местную казну, а власти предоставляют уже бывшему должнику муниципальное жильё строго по социальным нормам. Допускается и проживание семьи должника в квартире до переезда, пока она не будет продана, - это как решат судьи. И вообще массового выселения должников с семьями не будет, - успокаивают авторы законопроекта, - поскольку речь идёт только о тех несознательных гражданах, которые проживают в роскошных по нынешним меркам апартаментах, или в не менее просторных коттеджах. Прежде всего речь идёт о преуспевающих злостных алиментщиках, совсем забывших, что у них есть несовершеннолетние дети, а мать мается с ними в бедности, что нередко бывает. По данным Федеральной службы судебных приставов, неплательщики алиментов в целом задолжали огромную сумму - более 100 миллиардов рублей, примерно 7 тысяч таких должников бывшим семьям могут попасть под нормы нового закона. Процедура изъятия единственного жилья запускается только в том случае, когда сумма долга зашкаливает за 200 тысяч рублей, и если совсем нет другой недвижимости (машина, дача), кроме одной квартиры, но дорогой и явно превышающей по метражу все социальные нормы. В своём законопроекте Минюст прописал довольно мягкие нормы – должника не тронут, если по общему метражу его квартиры на человека приходится меньше 36 «квадратов».

ЖИЛИНСПЕКЦИИ ПОЛУЧАТ П?

Все права защищены ООО "Альянс" 2016